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房屋租赁与抵押纠纷的处理

添加时间:2018年5月18日   来源: 昆明房产律师     http://www.kmfclawyer.com/
  一般情况下,抵押设定之前或者之后,抵押人均可将设定抵押的房屋出租给第三人使用。租赁关系直接针对房屋的占有、使用和收益,而抵押权针对的是房屋的交换价值,两者并无本质的冲突。但在经济生活中,却常常出现一房同时设定抵押和租赁双重法律关系,由此会产生一些法律纠纷。
  根据《民法通则》、《担保法》以及有关司法解释的规定,我国是根据抵押权设定的先后来处理房屋租赁与抵押关系的。
  1.先成立租赁而后设定抵押权的情况
  《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则,是租赁权物权化的集中体现。所谓买卖不破租赁,是指在租赁合同存续期间,出租人将租赁房屋让与第三人的,租赁合同对该受让人仍然有效。《担保法》第四十八条也有类似规定:“抵押人将已经出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”按照“举重以明轻”法律解释原则,可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权,对抵押的房屋进行强制拍卖,租赁关系仍能够对抗买受人,即为“拍卖不能击破租赁”原则。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见,租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响,所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人,由抵押权人决定是否接受抵押,否则,抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。
  2.先设定抵押权后成立租赁关系的情况
  最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”可见,后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力,抵押权人在实现权利时,能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿,租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利,即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的,出租人应该承担损害赔偿责任;如果已告知的,则由承租人自己承担。
  但是,需要注意的是,租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的,而且承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是,即使租赁关系成立在后,承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见,优先购买权是以存在租赁关系为条件的,即只要租赁合同关系存在,优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础,即抵押权是一种担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以,不管租赁关系设立的先后,承租人都享有优先购买权。
  另外,如果租赁合同的租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限,租赁合同不会影响抵押权的实现,也就不会发生抵押权与租赁权冲突。




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