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承租人的优先购买权如何保护?优先权在什么情况下受到限制?

添加时间:2017年9月30日   来源: 昆明房产律师     http://www.kmfclawyer.com/
  我前年5月在沪太路租了套房子,租期两年。我很喜欢这套房子,有次和房东说过想买下来。最近,我得知房东已和别人签了房屋买卖合同,但还没办过户手续。房东明知我想买,却瞒着我把房子卖给别人,他是不是该先卖给我?请问我现在还能向房东要求买房吗?


  你的问题主要涉及房屋承租人应享有的对承租房屋的优先购买权问题。我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房东事前知道你有购买意向,没有提前通知你就和其他购房人签订合同,房东的行为存在不妥之处,侵犯了你的权利。目前,你已知道房屋即将出售的消息,你可在合理期限内向房东主张优先购买权。所谓“合理期限”,一般是指承租人应当知道或知道出租人出卖房屋之日起三个月内,你应在此期限内向房东主张优先购买权。
  此外,其他购房人与房东是什么法律关系也很重要。例如,房屋共有人对房屋也享有优先购买权,如购房人是该房的共有人之一,那么要让共有人行使优先购买权。另外,房东基于特殊身份出卖房屋等情况下,你也不能行使优先购买权。比如基于亲属关系或其他特殊关系,房东愿以低于市价的价格出售房屋的,这种情况下你一般就不能享有优先购买权。
  还需注意的是,优先购买权的行使不能损害出卖人的实体利益,行使时的“同等条件”也不是简单的价格同等,还要考虑其他相关情节,比如一次性付款与分期付款要有所区别,承租人对单一房屋购买与出租人将整栋大楼整体出售要有所区别。
    另外,如果以上情形都不存在,出租人确实侵犯了你的优先权,按照最高法院司法解释,你也只能要求出租人赔偿损失,不能要求确认买卖合同无效。
相关法条链接:
《中华人民共和国合同法》
  第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》
  第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》
  118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。



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