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地铁限流不能导致租赁合同解除

添加时间:2017年7月7日   来源: 昆明房产律师     http://www.kmfclawyer.com/
近日,在上海轨道交通论坛、宽带山等论坛里,网友就上海轨交自2月20日起对6号线五莲路站、8号线曲阳路站在工作日早高峰时段实施限流封站一事展开热议。昨日,有网友发帖称因曲阳路封站,刚刚与他签订租房协议的租客提出退房,并以轨交封站为由拒付违约金。而一些网友也将轨交个别站点的封站与地铁房交易联系起来,预言相关区域的地铁房会跌价,并发出“买地铁房也有风险”的感慨。记者昨日走访了曲阳路站、五莲路站附近的十余家房产中介,他们表示目前封站对房产市场影响不大,但如果封站时间超过一个月,将影响周边楼市。
轨交封站,租客扬言退房
    
  昨天,宽带山网友“lala82”发帖《房客听说曲阳站封了,要退房了》,陈述自己的遭遇:刚刚与租客签订租房合同,但听说曲阳路站在工作日的早高峰时段 (每天7:20-8:30)限行分流后,租客表示不租这套房了。发帖人认为这是违约行为,租客应该支付违约金;但租客表示,“签合同时地铁站没有封,但现在可能在早高峰时段坐不到地铁了”,要求讨回押金。
    
  该帖在论坛里引起热议,短短几个小时里2000多网友浏览了该帖。尽管网友大多表示“应该照合同办事”,但理解各有不同。有人认为,租客的行为属于主动违约,理应交纳违约金。而有人建议,如果租房合同中注明该房附近有地铁,如今地铁封站使得房东的承诺就有了水分,因此不能收租客的违约金;如果合同中没这一条款,那么就可以收违约金。
如未特别说明,租客违约
    
  昨日中午,记者走访了轨交8号线曲阳路站附近的几家房产中介,对方均表示尚未出现租客因轨交封站而要求退房的情况。曲阳路上的托尼地产高级物业顾问朱志刚告诉记者,房屋租赁合同中一般不会标明“轨交限流”等如此详细的条款,如果房客在签合同之前和房东达成协议,在合同的补充说明中写出“如遇特殊情况,承租方可提前××天通知房东退房,则不视为违约”等类似条款,则可以据此来处理纠纷,否则房客没有理由要求房东退还押金。
    
  针对这一合同纠纷,记者采访了上海大邦律师事务所的张黔林律师,他表示,与战争、地震等情况不同,轨交的临时限行不属于不可抗因素(指不可预知、不可避免、不可克服的因素),如果房屋租赁合同中没有提前写明涉及该情况的条款,那么提前退租就属于承租方单方面违约,房东有权利扣留押金作为违约金。当记者问,如果房东最初是以“房屋离地铁站近”作为吸引房客的卖点,那么责任界定是否依然如此?张律师表示,租赁信息中对房产周边设施的描述只能算作一种广告,如果没有写进合同里,则不具有法律效应。若房主与租客协商未果进而诉诸法律,法院通常也以合同作为依据,判决租客违约。
附近房价或因封站受影响
    
  除了这则退房帖,记者注意到,曲阳路站、五莲路站封站一事在网上的余波还不少。有网友称,封站势必会影响到周边上班族的出行,所以得出结论“买地铁房也有风险,像曲阳路站五莲路站,就悲剧了”。而个别人也开始散布曲阳路站、五莲路站房子跌价10%甚至更多的说法。
    
  读者梁女士有一处房产位于轨交6号线五莲路站附近,因未决定到底是出租还是出售,闲置了好几个月。因担心封站是否会导致房价缩水,她昨日特意电话咨询了五莲路附近的五六家房产中介公司,房产中介均表示目前附近楼市未出现波动,但估计时间长了会有影响,劝梁女士早点将这套房产挂牌出售或租赁。昨日,梁女士通过msn与记者交流,表示自己还是拿不定主意。
    
  汉宇地产五莲分行的店长沈洪勇告诉记者:“五莲路站靠外高桥、张江和金桥开发区都很近,买房、租房的需求一向比较强劲”。他还介绍,店里尚未接待过因封站要求退租、或者砍价的客户,“毕竟还有公交车、班车、短途接驳等几种备选出行方式;但如果封站措施超过一个月,对于部分最近打算在这里买房或租房的客户肯定有影响,可能有的客户会改乘其他轨交线路上下班,从而取消原来的购房或租房计划。”
  地铁限流,当然会对出行造成很大影响,但租赁合同如果对此没有约定将此作为解除合同的条件,那么承租人不得据此解约。其理由是地铁限流不属于房东违约,也不属于不可抗力或者情势变更,所以如果据此解约会构成违约。据此,张黔林律师拟定了一个补充条款,供承租地铁房的承租人采纳: 

  补充条款:  

   “由于出租房屋位于地铁沿线附近交通较为便利,双方承诺如地铁交通发生重大变化(包括但不限于限制地铁流量、停运、维修)且持续时间超过一个月以上,并造成乙方(承租人)使用地铁交通受到较大障碍,则乙方有权要求解除租赁合同。如乙方要求解除合同,应向甲方发出解除合同的书面通知,甲方在收到该书面通知之日租赁合同即终止。租赁合同终止后三日内,双方应办理房屋交接手续,甲方应向乙方无息返还所收押金,乙方应向甲方支付至交房日止的房屋租金。” 



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