房屋租赁中的赔偿责任
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2015年12月25日
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中国青年政治学院学报 2007年第5期
刘映春(中国青年政治学院法律系，北京100089)
一、从案例引出问题
在一个地下室转租合同中，当次承租人某经营中心长假归来，发现房屋内有约35厘米深的
积水，屋内存放的货物被水浸泡，主张货物损失26万余元。在诉讼中，第一被告是房屋的所有
人、房屋的出租人，同时也是物业管理单位某物业公司。原告主张：某物业公司没有履行房屋的
修缮义务，房屋厕所冲水装置设计不合理，冲水阀门质量不合格，应当承担赔偿责任。第二被告
是转租人李某，原告主张转租人作为转租合同的出租人，应当承担赔偿责任。第三被告是某中介
公司，原告主张，中介公司介绍的原告与第二被告之间的转租合同，没有尽到审查义务，应当承
担相应的责任。一审法院作出判决：该地下室厕所的改造存在缺陷，虽不能确认是被告某物业
公司改造的厕所，但物业公司亦不能证明其确已尽到物业管理人合理的修缮管理义务，其应对
房屋实际使用人因厕所漏水造成的经济损失承担3万元的赔偿责任：被告转租人李某违反与某
物业公司的租赁合同擅自转租，并且超过原租赁期限转租，对某物业公司构成违约。因无权转
租，其后因该地下室厕所漏水，造成次承租人在使用期间其库存物品被浸泡。遭受经济损失。李
某作为房屋出租人应当承担5万元的赔偿责任：原告某经营中心违反物业公司的管理规定使用
租赁物，放假期问没有留人值班，其对所受损失有不可推卸的责任;第三被告某中介公司，与本
案的当事人系居间合同关系，转租合同已经签订。并已缴纳了佣金。双方之间权利义务关系已经
履行完毕。中介公司不承担赔偿责任
案件判决是否得当?本文涉及几个需要探讨的问题：出租人应当如何履行修缮义务?违反租
赁合同的约定擅自转租的，应当承担什么责任?如何保护租赁权?居间合同履行完毕就没有任何
责任了吗?
二、出租人修缮义务的履行
本案涉及的问题源于出租人的瑕疵担保义务。由于租赁合同属于双务、有偿合同。国外的法
律一般将其准用买卖合同的规定。出租人应与出卖人同样负瑕疵担保责任。尤其是出租人对租
赁物的物的瑕疵担保，不仅要求在交付租赁物时，而且要求在整个租赁合同的存续期问维持租
赁物适合于使用收益状态
出租人的物的瑕疵担保，是指出租人应当担保租赁物能够为承租人正常的使用收益，如果
租赁物存在着影响承租人正常使用收益的瑕疵，出租人应当承担责任。我国《合同法》第216条
规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”
在租赁合同中,出租人不仅要交付租赁物,在交付时还必须使租赁物符合约定的使用收益目的，
如果在交付前或者交付时已经存在瑕疵,应当准用买卖合同的规定，出租人承担违约责任。
因为租赁合同是继续性的合同，租赁的性质在于使承租人在整个租赁期间享有对租赁物的
使用收益权，出租人负有使承租人就租赁物进行使用收益的积极义务。因此，在租赁物交付后，
租赁关系存续期间，租赁物出现瑕疵的，因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分灭失或者
影响使用收益的，承租人可以请求减少租金。如果导致承租人不能实现合同目的的，承租人可以
解除合同。出租人的瑕疵担保责任也有免除的情形，当承租人在知道租赁物有不符合约定使用
收益的瑕疵时，或其不知是由于承租人的重大过失而出租人未保证其无瑕疵又非故意不告知
时，出租人不承担瑕疵担保责任
本案中。关于房屋厕所冲水装置设计不合理问题。租赁物是1980年代建造的房屋，用现行
的建筑标准去判定是否合理可以再商讨，但是即使可以适用这一标准，那也是一个在订立租赁
合同之前已经存在的瑕疵，承租人是知道或应当知道的。所以就房屋厕所冲水装置的设计不合
理问题，存在出租人的免责事由。当然，这种免责不是绝对的，一些国家规定，租赁物为房屋或其
他供居住之处所者，如其瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于定约时已知
其瑕疵或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。我国《合同法》第233条也规定：“租赁
物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍
然可以随时解除合同 ”本案中的瑕疵并不足以危及承租人的安全或者健康。不适用本条的规
定。
在租赁合同存续期间，出租人承担物的瑕疵担保责任的同时，如果租赁物的瑕疵是可修缮
的，随之产生的是出租人的维修义务。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修
义务，但当事人另有约定的除外。”可见我国《合同法》并没有把维修义务作为出租人的法定强制
义务，允许当事人在意思自治的前提下另行约定。在当事人没有约定的情况下，维修成为出租人
的法定义务 出租人承担维修义务应当符合三个条件：
第一，有维修的必要。有维修的必要是指租赁物只有在维修后才能满足承租人正常的使用
收益状态，如租赁物虽有损毁但并不妨碍承租人使用收益的，则租赁物就没有维修的必要。对于
不可归责于承租人的原因致使租赁物损毁而有维修的必要时，出租人有维修义务。但是因可归
责于承租人的原因导致的维修必要，出租人是否有维修义务呢?我国《合同法》没有明确的规定，
但是《合同法》允许当事人另有约定，因此，对这一问题，有约定的按照约定，没有约定的，应当由
承租人承担维修责任。因为承租人有妥善保管、合理使用租赁物的义务，既然出现可归责于承租
人的原因导致的租赁物受损，就是承租人违约行为所造成的，理应由承租人承担维修责任。
第二。有维修的可能。维修的可能是指损毁的租赁物在事实上能够修复，经济上也比较合
理。如果损毁到根本无法修复，或者维修费用相当于新造或接近于新造的费用，就没必要维修。
全部不能修复的，租赁关系终止，出租人没有新造租赁物的义务;部分不能维修的，出租人应当
减少租金，由此导致不能实现合同目的的，也可以解除合同。
第三，在租赁期间承租人有权要求必要的维修。租赁物交付承租人占有后，对于租赁物是否
有维修的必要，承租人在使用中可以及时发现，而出租人由于不占有租赁物，对于租赁物在租赁
期间出现的瑕疵并不一定知道 在出租人不知道有维修必要的情况下，令其承担维修义务显然
是不公平的。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限
内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁
物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”可以看出，《合同法》要求承租人在租赁物
需要维修时应当及时通知出租人，除出租人已知租赁物出现瑕疵主动要提出维修的以外，承租
人应当通知而未通知的，出租人不发生维修租赁物的义务。在符合维修义务的条件下，出租人未
在合理的期限内维修的，构成违约，应当承担相应的责任。
从另一方面讲，维修也是出租人的权利。出租人为使租赁物保持良好的状态所进行的必要
的维修，承租人不得拒绝。
在本案中，原告主张的某物业公司没有履行房屋的维修义务。法院认为某物业公司没有充
分的证据证明尽了维修义务，应当承担相应的责任也有不当之处。本案中，原告2月4日长假后
第一天上班，打开地下室楼道的门，即发现整个楼道被水浸泡，立即通知某物业公司和转租人李
某，很快两被告到场，物业公司从外部将阀门关闭(内部还有一个阀门)，协助淘水，水被彻底清
除后再打开阀门，没有发现漏水的具体部位，由于整个地下室只有厕所有水管，所以推断是厕所
的脚踏开关漏水。如果就是脚踏开关漏水，对于脚踏开关有维修的可能，也有维修的必要。但是，
什么时候开始漏水?由于整层地下室由一把锁被次承租人控制，出租人或者物业公司不知道，次
承租人在春节长假中并未留人值班，导致没能及时通知维修。但是当原告报修，两被告就及时到
现场，排除了危害。就报修、维修的时间和做法，原、被告没有争议，还需要被告举证证明其尽了
维修义务吗?被告并没有违反维修义务，货物被水浸泡导致的损失是在原告申请维修之前已经
存在了，并不是被告在原告申请维修后拒绝维修导致的，故被告不应当承担货物的损失。
三、转租及其法律后果
在这一案件中，存在着三个合同：某物业公司与李某之间的房屋租赁合同、李某与原告之间
的转租合同、转租合同的当事人与某中介公司之间的居间合同。房屋租赁合同的期限是从2005
年1o月16日～2006年1o月16日：转租合同的期限是
2005年11月15日 2006年l1月14
日。原告主张：李某作为转租合同的出租人，应当承担赔偿责任;中介公司作为专业中介公司应
当向客户提供符合出租条件、用途的房屋来源，对其审查不严，应当承担适当责任。一审法院判
决：在房屋租赁合同中，李某未经出租方同意，违反双方合同约定，且超出其承租期限将地下室
转租给某经营中心，李某对某物业公司违约。另李某在无转租权限的情况下将地下室出租给某
经营中心，其后该地下室漏水，造成某经营中心在使用期间其库存物品被浸泡，遭受经济损失，
李某作为房屋出租人应当承担赔偿责任
判决中涉及两个合同：第一个是房屋租赁合同，第二个是转租合同。在租赁合同中，承租人
能否转租，各国有不同的规定。有些国家采用严格限制主义，如日本民法、德国民法，承租人非得
出租人之承诺，不得让与其权利或将租赁物转租。也有采用自由主义者，如瑞典规定，承租人如
未依特约被禁止，有转租并将租赁权让与他人之权利。我国《合同法》采用严格主义，第224条规
定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给他人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租
赁合同继续有效 ”
转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益【 也。承租人与次承
租人之间的转租合同与一般的租赁合同没有区别，在转租合同中，原租赁合同中的承租人成为
转租合同中的出租人，承担出租人应当承担的义务。在合法转租中，承租人与出租人之间的租赁
合同继续有效，不因转租而受影响，承租人应当就因为次承租人所负责的事由所产生的损害向
出租人负赔偿责任。在出租人与次承租人之间，并不存在直接的法律关系，但次承租人得直接向
出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也得直接向次承租人行使转租人得行使的权利，在
这种情况下，出现合同履行中的第三人问题。
如果承租人未经出租人同意擅自转租，则承租人构成在租赁合同中对出租人的违约。那么
转租合同是否有效呢?
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在转租合同
中，转租人的主要义务是将租赁物的使用收益权转移给次承租人。如果转租人没有转让租赁物
使用收益的权限，或者租赁物的使用收益权有限制，在转租过程中，因第三人对次承租人主张权
利而使次承租人事实上不能为使用收益时，发生转租人的权利瑕疵担保责任。权利瑕疵担保责
任产生的关键是次承租人是否能够对租赁物使用收益。如果在转租过程中，第三人没有主张权
利，或者第三人主张的权利并不妨碍次承租人对租赁物的使用收益，则不发生转租人的权利瑕
疵担保责任。就转租人与次承租人的关系而言，双方之间的租赁合同可以有效l引 ，该租赁合同发
生债权的效力，转租人负有努力取得出租人的承诺以及就租赁物使次承租人为使用收益的债
务。次承租人对于转租人的关系，取得使用收益权。其结果虽无出租人的承诺，承租人对于次承
租人一方面拥有租金支付的请求权，另一方面转租人不得以次承租人之权益非基于正当权限，
而为妨害去除之请求[21187
承租人未经出租人同意擅自转租，属于严重的违约行为，按照我国《合同法》第224条规定，
出租人可以解除合同。出租人的解除权是一种法定的单方解除权，属于形成权。出租人在没有行
使解除权的情况下，租赁合同继续存在，转租合同中次承租人的使用收益权没有受到影响，也就
不会产生转租人的权利瑕疵担保责任。如果出租人行使解除权，导致租赁关系终止，承租人的租
赁权消灭。转租是以承租人的租赁权为基础的，在承租人的租赁权因租赁合同终止而消灭时，次
承租人不能向出租人主张租赁权。出租人有权直接向次承租人请求返还原物，此时，产生转租人
的权利瑕疵担保责任。次承租人不能对租赁物使用收益而受到损害时，次承租人应当依据转租
合同向转租人请求违约赔偿
本案中，转租人李某未经出租方同意擅自将地下室转租，并且超过原租赁合同期限转租，构
成对租赁合同的违约，根据《合同法》的规定，出租人某物业公司有权解除合同。这是一种法定的
解除权，适用的唯一条件是承租人未经同意擅自转租，不受其他原因的影响，即使在诉讼过程中
也不受限制。由于出租人某物业公司始终没有行使解除权，因此，承租人李某的租赁权始终存
在，次承租人某经营中心的使用收益权始终没有受到影响，也就不会产生转租人由于擅自转租
导致的赔偿责任。某物业公司与李某的租赁合同期限至2006年l0月16日，而转租合同的期限
至2006年11月14日，在2006年10月16日 2006年11月14日期间，租赁合同终止，李某如
果不能继续获得租赁权，则产生对次承租人某经营中心的赔偿责任。但是在本案中，在租赁期限
届满后次承租人继续使用租赁物，而出租方某物业公司没有提出异议，根据我国《合同法》第
236条的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继
续有效，但租赁期限为不定期。”因此，不能因为转租人李某的擅自转租且超出其承租期限转租
而产生对原告的赔偿责任
四、承租人的合理使用义务
根据我国《合同法》的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人按照约定的方
法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照
约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要
求赔偿损失。在租赁物的转租中，由于不合理使用产生的赔偿责任，次承租人向承租人承担，承
租人向出租人承担
在本案中，某物业公司作为房屋的物业管理部门，在春节放假前，通过公告、开会等方式要
求承租人在春节期间保证安全，24小时留人值班，离开房屋时要断水、断电，发现问题及时与物
业部门联系。次承租人某经营中心的员工参加了会议并在会议记录上签字。但是，次承租人在春
节长假期间没有留人值班，也没有断水断电，厕所漏水没能被及时发现。因此，次承租人对此应
当承担责任。
综上所述，在转租合同中货物被淹所产生的责任，李某的擅自转租，是对出租方的违约，并
没有妨碍次承租人的使用收益权，不会产生擅自转租的赔偿责任：李某作为转租合同的出租人，
负有担保租赁物符合约定的用途的义务，应当承担厕所设计不合理以及脚踏阀门质量不合格而
产生的损失。李某作为租赁合同中的承租人，有权就这一损失要求出租人承担租赁物的瑕疵担
保责任。
但有必要指出的是。这一损失并不是全部货损的损失，水管漏水不会在短时间内形成严重
事故，如果及时报修并不一定产生损失，或可能产生很小的损失。某物业公司作为租赁合同的出
租人，对厕所设计不合理以及脚踏阀门质量不合格所导致的损失，向承租人李某承担赔偿责任。
在整个案件中，租赁物的日常维修保养工作由物业公司承担，物业公司接到维修申请后及时到
场，没有违反修缮义务，不应承担责任。某中心违反约定的方式使用房屋，事故发生后没有及时
报修。长时间的漏水最终酿成严重的货物损失。应当承担主要责任。某中介公司作为居间合同的
当事人，应当对转租合同的出租人是否具有转租权进行审查，否则对由此出现的权利瑕疵担保
责任应当承当相应的责任。但是在本案中，原告的损失并不是由于权利瑕疵造成的，所以某中介
公司不承担责任。
[参考文献】
【1】孔祥俊，合同法教程【m】，北京：中国人民公安大学出版社，1999：598，
【2】史尚宽，债法各论【m】，北京：中国政法大学出版社，2000，
【3】王利明，合同法新论：分论【m】，北京：中国政法大学出版社，1997，
