经济适用房的八大弊端（二）
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2015年7月8日
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昆明房产律师 http://www.kmfclawyer.com/
文章分析了经济适用房的八大弊端 ：滋生寻租腐败、不利于建立有效的社会救助系统、增加房地产市场的交易成本、鼓励提前消费，增加了银行潜在风险;同时文章还提供包括北京经济适用房,经济适用房弊端,经济适用房等相关信息。
······接上文
(五)滋生寻租腐败
经济学早就给出了“寻租”的定义：如果让政府行政权力干预资源分配，那末权力就一定会在市场上寻求自己的价格。为什么在传统的计划经济中贪污腐败并不十分严重，在比较完善的市场经济中，贪污腐败也不怎么严重。唯独在从计划经济向市场经济过渡的转型期间，政府官员的贪污腐败越演越烈。问题的关键在于政府官员手中控制有太多的分配资源的
权力。如果在体制内取得资源的成本要大大低于市场交易，那么必然会有人愿意通过行贿来取得资源。倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5 万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。
倘若市场交易和计划分配同时并存，寻租几乎是不可避免的后果。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，一旦认识到手中权力的市场价值之后他们就有可能 “寻租”。用老百姓的话来说就是贪污受贿。党纪国法和道德操守教育非常重要，但是反贪污腐败斗争的实践证明，扬汤止沸不如釜底抽薪。近年来，被揭发出来的贪污腐败涉案金额越来越大，落马官员的级别越来越高。要从根本上扭转局面必须要通过制度创新，加速实现政企分开，限制各级官员分配资源的权利。该由市场决定的事情就不要让官员越俎代苞。看起来似乎限制了政府官员的权力，实际上恰恰是对他们的保护和爱护。
由于缺乏合理的分配原则，政府官员手中分配经济适用房的权力越来越大。许多享有这些权力的官员前呼后拥，成了人们追逐的热点。岂不知，分配经济适用房的权力越大，离开进牢房的距离就越近。仅仅在北京市经济适用房隐含的利润空间就高达数十亿元，这样大的寻租空间足以断送数以百计的官员。也许只有10%的腐败分子被揭露出来，绳之党纪国法，这个损失就够严重的了。其余的腐败分子即使逃脱了惩罚但是他们再也不是共产党人了。
世界上有许多经济学家研究了寻租现象，并且从理论上和实践上证明了寻租并不是简单地将一部分利润转移进了官员的私囊，寻租给社会福利造成的损失要数倍于官员贪污的金额。寻租给社会造成的效率损失非常严重。世界上有不少国家，各方面条件都很好却越来越穷，其中很重要的一条原因就是由于制度缺失而出现的贪污腐化。在国企改革中人们早已深切地了解到政企不分的弊病。深化国企改革的要害就在于清晰产权，建立现代企业制度。在国企改革中我们花费了许多气力才部分实现了政企分开，可是在经济适用房分配环节上不知不觉地又赋予官员分配资源的权力，显然，这是计划经济思想的反潮，是对改革大政方针的倒退。
(六)不利于建立有效的社会救助系统
虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号，其实，对于真正的低收入家庭，经济适用房还不如画饼充饥。低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。政府在经济发展中必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房困难，责无旁贷。究竟应当如何来帮助穷困家庭呢?桥归桥，路归路。应当把社会救济和市场机制严格分开。
有些加拿大的社会福利制度值得参考。各地政府拨出专款，盖上一片社会福利房。虽说面积比较小，但是楼上楼下，五脏俱全。凡是收入在贫困线以下的居民都可以申请，按照家庭人口分配大小不同的福利房。对于完全没有收入的居民来说，政府发放的社会救济金每人每月大约800加元左右。首先从应当领取的社会救济中扣除社会福利房的房租和水电费。食品券占据了剩余的社会救济费中主要部分，只发给很少一点现金。这样的制度保证了被救济对象的温饱，起到了帮助弱势群体、稳定社会的作用。当然加拿大和北欧各国的高福利制度也有其弊端，中国是一个发展中国家，绝对不能照搬西方国家的高福利制度。不过，有一点特别值得借鉴，帮助社会上的弱势群体应当通过政府转移支付来解决。社会福利应当直接了当交给弱势群体，千万不要和市场交易混杂在一起。
肯定有人问，目前政府那里有这么多的钱来为低收入的贫困户盖住宅?我们要反问：政府怎么一下子拿出来80亿元巨款来资助经济适用房?政府动用土地资源和减免税收的时候就是在动用属于全民的资产。倘若真的要帮助贫困家庭解决住房，只要拿出这笔巨款的十分之一就可以帮助几十万户贫困家庭。采取社会福利房方案无利可图，但是贫困户得到实惠。采取经济适用房方案可以给各级官员带来说不尽的好处，而真正的贫困家庭得不到帮助。各级官员常说要为人民服务。在经济适用房和社会福利房之间的选择是鉴别真假的试金石。
政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到实惠，政府官员得到好处，房地产商在其中有利可图，唯独遗忘了真正的贫困家庭。经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。
(七)增加房地产市场的交易成本
在制度经济学中明确阐明，制度创新的要害就是要降低交易成本。采用经济适用房非但没有降低交易成本反而显著地增加了交易成本。其中包括：官员寻租腐败的成本，社会诚信的道德成本，房地产市场信息成本，排队成本等等。随着时间的推移，如果经济适用房的范围继续扩大，扰乱了房地产市场的正常交易秩序，成本会越来越高。显然，这是在经济体制改革上的倒退。
(八)鼓励提前消费，增加了银行潜在风险
自从推出经济适用房之后，北京市民购买房地产的热度迅速升温，扭曲了人们对自己购房能力的估计，产生超乎偿还能力的提前消费。在正常情况下，如果一平方米住房的价格等于一个月的平均工资，那末可以认为房地产市场是可持续的。也就是说，使用大约8年的工资总额可以购买100平方米住房。在向银行取得按揭贷款之后，大概在20年后可以偿还所有银行贷款。可是由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力，那么就有可能将风险集中在银行，从而出现银行的金融危机。
经济适用房在理论上是错误的，在实践上遭遇到难以克服的障碍。趁着经济适用房造成的损失还不是十分严重，赶快停止这一错误的政策。忘羊补牢，犹未晚也。
完
