处理房产纠纷应尊重“契约精神”
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2018年4月23日
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昆明房产律师 http://www.kmfclawyer.com/
7月19日，最高人民法院发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（下称《意见》），该意见是最高法院专门针对此前因市场低迷,房地产企业资金链断裂，进而引发退地潮、停建潮、断供潮、退房潮、房地产纠纷案件数量迅猛攀升所出台的司法政策。引人瞩目的是，《意见》要求，对于购房人要求解除商品房合同的案件，要严格依法审查，不轻易解除合同。
出台这个《意见》的背景是全国房产纠纷案件的大幅攀升。据统计，2008年全国法院共审结房地产民事案件118564件，同比上升11.93％；2009年上半年，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。房地产纠纷案件成为当前形势下增幅最快的案件类型之一，一般分为两种类型：一个是，商品房价格下跌，买房人请求解除商品房买卖合同纠纷案件大幅上升，此类案件往往形成群体性纠纷，在杭州等地曾经出现，甚至演化成为群体性事件。另外一个是，少数开发商为了缓解资金压力，以假按揭等违法手段套取银行贷款，加大了银行业金融风险。此外的纠纷主要发生在工程承包、土地出让等领域。
中国地产市场的供求失衡以及不断持续的通胀预期，造成全民恐慌性购房和投资性购房，表现为一种非理性的消费行为。一旦房价下跌，购房者遭受明显的损失，则会大面积的出现退房运动，这导致开发商不敢随市场环境自动调整价格，否则，会刺激更多的退房浪潮，形成群体事件，从而绑架了楼市的市场调整，并要求房价只能上涨，不能下跌。在当前房价重新疯涨的时候，执法部门、银行和开发商都有责任进行更多的合同审查，要求必须执行合同而不能随便无故解除，抑制非理性的恐慌性购房或者投机性购房，让购房者调整心态趋于理性，明白自己有承担风险的义务和准备。
此前，中国有些法律条款承担着社会稳定的任务而不惜破坏合同本身具有的契约精神。如2004年11月4日出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该司法解释中第六条明确表示：从2005年1月1日起，在民事执行案件中，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这条解释为银行业的信贷安全带来了极大的不确定性，如此规定也会刺激更多的投机或恶意拖欠。当然，这一解释在公布不久后就停止实施。
只有严格执法才能鼓励理性的市场活动，建立一个以信用为基础的市场体系，如果轻易以各种理由解除合同，将变相鼓励包括供需双方的各种不确定性，从而制造更多更广泛的纷争。因此，法律要与政策有所区别，不能额外承担各种政治性任务，尤其是与经济活动有关的各种法律，法治是市场经济运行的重要基础之一。
当然，减少地产纠纷的前提是银行部门严格的资质审查。为了扩大业务，而在资质审查上的走过场，成为虚假按揭和资质不良者获得信贷的原因，银行若要减少风险，必须承担起严格审查的责任。应当说，金融风险的主要来源是银行本身过于宽松的信贷政策，如美国爆发的次贷危机。而中国当前的风险也是银行大量放贷，相当一部分流向楼市。一旦房价出现剧烈波动，那么，过于宽松的政策可能造成大量坏账。
