侄女擅自卖掉姑妈两套房产 合同无效
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2013年12月16日
来源:
昆明房产律师 http://www.kmfclawyer.com/
核心内容：自己出资购买并使用的两套住房，在浑然不知的情况下被侄女擅自卖给他人，唐女士愤然将侄女晓岑及买受人何氏姐妹告上法庭，要求确认她们之间的房屋买卖无效，确认两处房产为自己所有并过户登记至自己名下。下面，房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
近日，长宁区法院一审审结此案，唐女士的诉讼请求得到法院的支持。
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姑妈隐名买房
唐女士是台湾人，晓岑是她的堂侄女，家住本市长宁区。2002年七八月间，唐女士与晓岑商量并征得晓岑同意，以晓岑的名义出资购买了位于长宁区的两套商品房。2004年2月，两套房屋的权属登记到晓岑名下，但两套房屋的首付款以及银行贷款均由唐女士支付和偿还。
房屋实际交付后，唐女士出资进行了装修并一直使用至今。两套房屋的房地产权证、相关税费凭证和按揭贷款还款账户等也均由唐女士保管，并持续还款到2010年2月。
侄女擅自出售
2009年11月，晓岑以产权证遗失为由，向房地产交易中心补办了上述两套房屋的房地产权证。2010年1月，晓岑与何氏姐妹签订房地产买卖合同，将两套房屋分别出售给姐姐何苓及妹妹何莉，交易价格分别为254.79万元和256万元。其中妹妹何莉向银行申请贷款177万元。
合同中，双方约定了各期房款的具体数额和交接房屋的日期，并约定交易税为各税各付。两份合同都经过公证机关的公证。1月12日，何苓通过亲属向晓岑转账支付99.9万元，晓岑于当日将两套房屋的剩余贷款107.9万余元还清。2月7日和11日，两套房屋的产权过户登记至何氏姐妹名下。
一笔钱买两套房
2010年1月13日，妹妹何莉向晓岑转账支付77万元作为自己所购房屋的首期房款；随即，晓岑将77万元转账返还给何莉；紧接着，何莉再次向晓岑账户转账支付76.79万元，作为姐姐何苓购房的首期房款。
3月3日，何莉申请的177万元贷款放至晓岑账户；3月9日，晓岑通过母亲的账户将177万元贷款中的176万元转入何苓的账户；3月10日，何苓向晓岑转账支付176万元。至此，除各留2万元尾款未付外，两套房屋的房款从形式上全部付清。同一笔资金，经过三次转账，完成两处房产购房款的支付，听起来有些荒唐，但却是事实。
法庭辨明是非
2010年4月2日，蒙在鼓里的唐女士终于发觉了晓岑的擅作擅为，她立即向公安机关提出控告，并于6月4日向长宁区法院提起诉讼。
唐女士称，何莉是晓岑的同事及上司，两套房屋以明显低于市场行情的价格成交，属于恶意串通，因此，要求确认晓岑与何氏姐妹间的买卖无效，确认涉讼房屋为自己所有并过户登记至自己名下。
晓岑辩解说，当初买房时，首付款确实是姑妈付的，但这是自己向姑妈借的；之后将房屋借给姑妈使用，以每月还贷冲抵当月租金，因此，自己既是登记的所有权人，也是真正的所有权人。自己虽与何莉是同事关系，但双方合同经过公证，房款亦如数真实给付，转回何氏姐妹的钱款是自己以前向她们借的，因此，买卖是真实的。何氏姐妹同意晓岑的说法，并表示自己已合法取得产权证，不存在法律上的无效情形。三人都不同意唐女士的诉讼请求。经唐女士申请，法院委托房地产估价公司对两套房屋交易时点的市场价格进行了评估，结论为两套房屋2010年1月8日的市场价值为313万元和299万元，合计与被告间的交易价格相差101.21万元。
近日，长宁法院对此案做出一审判决：晓岑与何氏姐妹就涉讼房屋签订的买卖合同无效；两处房产归唐女士所有；何氏姐妹应在判决生效后30日内将两处房屋产权恢复登记至唐女士名下。日前，三被告不服一审判决已向二审法院提出上诉。（文中当事人均为化名）
[法官说法]
恶意串通损害原告真实所有权
本案审判长章晨煜法官表示，本案有两个关键问题：一是原告能否基于出资取得房屋所有权；二是被告之间的买卖是否构成恶意串通。对于第一个问题，章法官认为，虽然不动产物权登记具有公示公信效力，但这种效力旨在保护第三人，并不涉及隐名、挂名权利人之间的内部约定。原告支付首付款、持续还贷、保管相关凭证以及装修、使用房屋等事实，能够证明她是隐名登记的真实权利人，晓岑仅是挂名权利人；而被告晓岑关于借款、出租房屋的说法，没有相应的证据证明，因此，法庭采纳原告的意见。但唐女士的诉讼请求最终能否得到法庭支持，还要看第二个问题的答案。
章法官进一步分析，作为出售方，被告晓岑明知自己并不享有房屋的所有权，却在谎称遗失补办新证后将房屋转卖他人；而且，合同约定交易税负双方各自负担，但实际缴付时，总计55.3万余元的税费却由晓岑独自出账，其主观恶意显而易见。而作为买受方的何氏姐妹，除有交易价格明显偏低、资金流转线路蹊跷、没有实地查看房屋等不合常理的情形外，更有在警方因涉嫌刑事犯罪介入调查后，再转账支付143万元以补足购房余款的事实。因此，法庭认为三位被告之间具有恶意串通的情形，目的在于损害原告的真实所有权。据此，法庭判决支持原告的诉讼请求。
