南京城市规划集中剖析
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2018年2月16日
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昆明房产律师 http://www.kmfclawyer.com/
赶着规划区买房 上半年南京城市规划集中剖析
规划篇1：40亿元改造，老城南商住价值凸显
今年前8个月，南京共有20余项规划进行了公示，其中引起最广泛关注的非《中华门一秦虹地区控制性详细规划》莫属。该规划的范围为：南至集合村路一雨花路一雨花东路，北至秦淮河中心线，西至秦淮河电心线、长虹路，东至大明路。功能定位为：现代居住与历史文化交融、现代交通与自然山水交错的南京主城区。
据秦淮区常务副区长曹路宝介绍，城南一直是老南京的居住地，现在秦淮区拥有人口30万人，土地面积23平方公里，是南京城人口密度最大、最拥挤的区。秦淮区现有不少低矮民房，基础设施很差，接下来秦淮区政府将对20万平方米的区域进行改造，预计总投资在40亿元。
集中建设5处商配套设施
根据中华门一秦虹地区控制性详细规划，在位于南京老城以南、雨花台区以北、东与大校场相接、西与河西新城接壤的区域，将建设5处相对集中的商业金融设施用地，分别位于中山南路东侧、文安街、宏光空降、永乐路、宏光路与大明路的交界处。这些区域将主要建设超市、综合商场、餐饮、旅馆等便民设施。
学校医院一步到位
据透露，在教育和医疗配套上，新城南将努力做到一步到位。准备规划二十七中学、二十七中城南分校、十八中学、永乐中学等5所中学，小西湖小学、武定新村小学、晨光小学、怡馨花园小学、秦淮实验小学、开源小学、西街小学、致一花园小学等9所小学。保留晨光医院、西街医院等7所医院，撤销国草中医院，在洪家园区域新建一个13000平方米的医疗机构。此外，中华门一秦虹地区范围内还有3条轨道交通线，有已建成的地铁1号线、规划中的地铁3号线和轻轨8号线。规划范围内有4个站点，分别是中华门站、雨花门站、秦虹站、卡子门站。
新添80万平方米商品房
据曹路宝介绍，雅居乐(原528厂)45万平方米项目的开发将包括高档住宅、酒店、写字楼等业态，由于实施整体规划，成片开发，建成后将显著提升秦虹地区乃至整个城南地区的生活品位和房地产价值;开发总量在5万平方米的南门老街，将建成一条明清风貌商业街区;寸土寸金的门东a地块，将规划建设明清特色生活街区和高档次星级酒店;15万平方米中山南路g3、g4地块将以高档商务楼和高品质住宅为主;加上集庆路1号5万平方米、下码头地区9万平方米、船板巷地区5万平方米的开发总量，一两年内秦淮区将新添80万平方米商品房。
规划篇2：前8月规划重点：江北、仙林
今年前8个月，南京共有20余项规划进行了公示，主要以小片区的控制性详细规划为主，其中，涉及江北、仙林的规划就达9项。
在江北地区的规划当中，一般都会涉及到对污染企业的禁入、搬迁问题。六合区大厂组团城区单元控制性详细规划特别提出，鼓励发展一类、二类工业，科技先导型、高附加、低能耗、无污染的清洁型产业。禁止引入大运输量、大耗水、高能耗、污染大的项目。另外，大厂城区还将有绿地311.60公页，人均公共绿地面积9.8平方米。其中，新增绿地面积约259.1公顷，人均公共绿地面积增加了7.23平方米。
六合区控制性详细规划对企业污染特别是水污染提出了严控要求。另外整合现状用地，将六合晨瑞工艺品有限公司、六合区众鹏金属制品有限公司、南京荣盛化工有限公司、灵海福利包装材料厂、南京新洲印刷有限公司等6家污染严重，或者造成扰民的工业企业用地置换成居住或公共设施用地。同时规划还明确，将沿新篁河、滁河建滨河绿地。
浦口区江浦街道地区控制性详细规划则明确，规划区内零星分布的70多家工业企业将要搬迁或者改造。
关于污染治理与绿地建设的规划，将提升江北的居住、商业环境;同时，江北小片区的规划中普遍设有交通的内容，包括地铁、公交系统的建设等，交通的改善将促进江北江南的融合，这些都将增加江北对主城区市民与周边居民的吸引力，提升江北在南京城市布局中的地位。
而仙林的片区规划更偏重于对配套设施的建设。在仙鹤片区公共设施(含基础设施)配套专项规划中，按照居住社区居住人口35万人、服务范围1平方公里和基层社区居住人口0.5—1.2万人、服务范围20—30公顷的原则，将仙林分为3个完整居住社区和2个基本社区，分别配套各种商业、绿化、文体和办公设施，让市民步行3—4分钟得到最基本的服务，步行7—8分钟得到全面服务。同时，仙鹤社区将增设19所幼儿园、2所小学、4所九年制高中;设有22个公共厕所、9个垃圾收集点，并将为高校教师配套中低价房屋用地。这一规划，将明显缓解仙林居民“出行难、看病难、购物难”的问题。依托原本具有的高校资源优势与自然环境优势，一旦解决社区配套问题，仙林新市区将会成为南京的一片居住热土。
规划篇3：公馆区：宜做特色商业、文化项目
颐和路公馆区是民国建筑的典型集中区，这一地块的保护与开发始终备受关注，今年，规划部门已经明确了颐和路公馆区的设计要点——全部保留36幢民国建筑，同时根据相统一的原则，按民国风格复建一些建筑。规划也对新建建筑的高度做了限制，要求不得高于原民国建筑。同时拆除违章搭建、拆除与风貌不协调建筑、整治外部环境，整治沿街立面，统一街道小品、围墙、地面铺装门牌标识和绿地等。在开发方面，初步意向是将其中原有的居民置换出来，然后引入相对安静的总部经济、高档会所等商业文化类项目。
根据南京市房产局第047号拆迁公告，从今年9月5日起，颐和路第十二地块将正式启动拆迁。这次十二地块改造中纳入拆迁范围的建筑分布在宁海路和江苏路上，以江苏路涉及范围最大。其中宁海路上为宁海1号、宁海路11号一7号(单号)、宁海路23号一29号(单号);江苏路1号一37号(单号)。
规划篇四：中央门站远期搬迁，居住环境净化
今年7月，《南京公路客运主枢纽布局规划》公示，在规划中，南京公路客运主枢纽的总体格局将变为8个客运站和若干配客站，其中7个客运站将与地铁无缝换乘。
南京现有8个客运站，它们是客运北站、中央门客运站、下关客运站、客运东站、汉中门客运站、马群客运站、中北客运站、中华门客运站，平均日发送旅客约5万人次，最高峰日发旅客约18万人次。根据预测，2010年，南京市区公路客运日发送量将达7.5万人次，2020年约11.5万人次。而现有的一些客运站点已经“饱和”，且在便捷方面“先天不足”，比如与地铁衔接不顺等。基于此，市交通局作了大量的调查后，推出了新的公路客运枢纽布局规划，总数不变，仍旧为8个客运站，与现有的客运站相比，客运北站、中央门客运站、客运东站、中华门客运站不动，只作规模上的调整，而下关客运站、汉中门客运站、马群客运站、中北客运站则被客运南站、小红山客运站、紫金客运站、中胜客运站代替，但运量却翻了一番，日发客流可达11.5万人次。
以前，中央门车站搬与不搬一直是南京市民关注的焦点，此次南京公路客运主枢纽布局规划公示会上终于有了个明确的说法：近期保留，远期结合小红山站建设逐步搬迁，今后，中央门立交的交通拥堵有望缓解，周边居住环境将得到净化。
