夫妻之间因出资和登记情况的不同，会对房屋产权造成哪些影响？
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2017年12月15日
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核心内容：夫妻之间因出资和登记情况的不同，会对房屋产权造成哪些影响？下面，房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
我们以影响产权归属的两个主要因素── 出资和产证登记名字来区分，可以将夫妻购房的所有形态分为5种情形：
1、一方出资，登记在自己名下;
2、一方出资，登记在对方名下;
3、一方出资，登记在双方名下;
4、共同出资，登记在一方名下;
5、共同出资，登记在双方名下。
(以上一方出资，仅指婚前付清全部房款及婚后完全以个人财产支付房款的情形，共同付款或共同还贷都视为共同出资)
上面的每一种中，又可分为产证婚前登记和婚后登记两种情形。其产权归属如何?以下分别论述。
对于第一种，一方出资，产证登记在自己名下的，如果在婚前即已登记，很显然该房产是婚前财产，当属个人财产无疑。产证婚后登记的，则产权归属存在一定分歧。很多人认为，只要房产婚后登记取得，都属共同财产。其实，仔细考察《婚姻法》的相关规定(《婚姻法》 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。 第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产)，就可以得知，属于夫妻共同财产的，概括来说仅指婚姻关系存续期间产生的劳动所得或受赠继承所得。其基本特征是截至结婚登记日后新产生的财产。而婚后登记取得的房屋产权显然不是婚后新产生的财产，而是婚前一方已有的财产或债权在形态上的转化。因此，一方出资，婚后登记为自己的房产，应属个人财产。即使房款是在婚后付清，只要是一方用个人财产支付的，都应当属于个人财产。
对于第二种，一方出资，产证登记于对方名下，如何认定产权归属?
此种情况，实践中较少出现，法律也没有直接的规定，笔者认为，除非双方有相反表示或约定，否则应当视为共同所有。理由如下：
参考上海高院的意见(沪高法民一[2004]25号)，“夫妻婚前共同出资而产证登记在一方名下的，该房屋仍为产证登记人的个人财产，若婚前基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产”。上述意见可以简单概括为，共同出资、共有意愿、登记一人，认定共有。
由此可以看出，在司法实践中，产证登记是比出资更重要的因素，如前规定，共同出资但登记为一人的，仍认定为登记人一人财产。因此，出资但登记为对方的，首先不应认定为出资人一人所有。
但也不应认定为登记人一人所有。夫妻购房，一般作为婚后共同生活所用，在没有明确的赠于表示、也没有证据可以反映当初的本来意愿的情况下，应当推定存在“双方均认可所购房屋为共同所有”这样的前提。 如果在“共有意愿、共同出资”情形下，不能认定为登记人一人所有，则在“共有意愿、对方出资”情形下，更不能认定为登记人一人所有。
因此，最后的归属只能是第三种情形，共同所有。
另外，出资和登记都是认定权属的重要依据，在一方出资而登记为对方时，认定共有，也是较为合情合理、符合普通大众感情和预期的处理方式，能取得较好社会效果。
上海高院印发的司法意见，也间接地体现了同样的观点，认为婚后一方的父母出资但登记为对方的(即父母出资登记为儿媳或女婿)，当认定共有(上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一) 沪高法民一[2004]25号 五、……实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有)。
对于第三种，一方出资但登记为两人名字的，应当认定为共有财产。
上海高院印发的一份审判意见可以作为参考，该意见认为，恋爱期间一方出资购房但登记为两人的，视为共有(《关于审理分家析产案件若干问题的意见》 沪高法民一[2007]20号 五、恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理。 从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜)。
笔者认为，法院提出如此审判意见是完全合理的，一是因为不动产物权登记的公示效力和证明效力，已经登记为产权人的，法院没有理由剥夺其权利;二是恋爱期间购房，可以推定当时有双方共有的意愿;三是当事人对购房的贡献，不能单纯以出资来衡量，为购房而做的决策、信息收集、房屋比较、事务办理等也有价值，必须加以考虑。
比照以上法院意见可知，既然恋爱期间一方出资，登记为两人，视为共有，则之后如果双方顺利结婚，房产归属当然不会有所变化，仍为共有。至于双方结婚之后一方出资购房，登记为两人的，更应当认定为二人共有。
对于第四种情况，双方出资但登记在一方名下的，参考上海高院的审判意见，婚前共同出资而登记一人，为个人财产，但购房时存在共有意愿的，则认定为共有
(上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一) 沪高法民一[2004]25号 六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理? 答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还)。
如果是婚后双方共同出资，婚后登记为一人的，那么房产是婚后共同财产的转化，不管登记为一人还是夫妻二人，都属共同财产。最高法院的司法解释就是如此意见(最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产)。虽然该解释有“一方婚前承租”的前提，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，如果一方承租的情况下仍认定为共有，则没有一方承租的情形更加应当认定为共有。
如果婚前一方已经签约并付清首付，银行已放贷，则房屋买卖合同义务已履行完毕，其已经取得对房屋产权的完全请求权，产权过户只是时间问题。笔者认为，在此情况下，即使产权登记在结婚之后，也应当认定个人房产。双方共同还贷，只是偿还银行的债务，另一方参与到借款关系中，而不是参与到购房关系中，还款行为对取得房屋产权没有贡献。
对于第五种情况，双方共同出资，登记为二人的，出资与登记完全一致，毫无疑问应当视为共有，不管婚前婚后，都没有理由做其它的认定。
