楼市调控趋向市场化

　　机构预计改革红利可期

　　东地产 王戈编辑

　　“金九”销售持续上升，土地市场高烧不退，“以房养老”引发民间热议，地产股继续多空博弈，政策真空期的房地产业在纠结中寻找基本面上的趋势信号，机构观点仍集中于旺季预期。9月以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，7家机构“看多”， 5家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构预期十八届三中全会是重要时间窗口，市场化的思路成为调控主基调。

　　不会一味限制需求

　　房地产业政策始终是影响上市公司股票估值的关键。针对政策走向，机构有不同解读。

　　日前，有媒体报道，有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

　　民生证券对此就此评论，从当前的融资政策看，房企融资更强调市场化，而融资的市场化只是房地产调控更加尊重市场化机制的缩影，也是李总理供给学派调控思路的集中体现。房企融资放松行政管制，通过资金的逐利性让融资更加市场化，以此来解决供需矛盾，而不是一味的限制需求。这无疑是对地产行业的重大利好。

　　华泰证券(601688,股吧)则认为，若出台政策也难对房价上涨趋势产生实质影响。该机构分析，从政策传导机制来看，政府若要短期内将房价控制在目标内，无非采取预售证价格管理，限制高价盘入市最为立竿见影。如此，在供需矛盾本就紧张的局面下，供给更遭限制，推动价格进一步上升。同时，今年在多数开发商前期销售已基本完成计划的情况下，或会采取推迟推盘至明年初，以换取价格上涨空间的策略，这不仅会减少当期供给，更是强化了未来价格上涨的预期。

　　改革红利可期

　　经济增长现实也给调控带来压力，在机构预期中，过度调控已无可能，改革红利才是大势所趋。

　　招商证券(600999,股吧)认为，核心城市地价与房价的不断飙升，市场对楼市上涨预期不断的增强，配合经济面的回暖等适度缓解稳增长压力，引致调控政策有可能适度收紧;考虑对经济稳定增长可持续性的强烈诉求，长效调控的大基调已确立、房产税扩围等将围绕新调控思路不断开展，过度行政调控预计不会出现。

　　以“土改”为代表，改革红利可能惠及的地产股，中金公司梳理出受益路径。该机构认为，首先，农用地、集体建设用地的在手资源重估；其次，国有建设用地存量工业土地资源价值提升，具备拿地优势、本地资源丰富的开发商同时受益；最后，土地供给速度加快，土地价格被平抑，有资金优势的龙头开发商用快周转提升份额。具体到受益上市公司，从农用地、集体建设用地较多的公司到城市核心区工业地储备较多的公司，比如深圳（楼盘）本地中小公司、工业地产公司；具备拿地优势的开发商，如一级土地开发商；再到具备资金优势、快周转的全国龙头企业。

　　对于具体的投资思路，改革红利背景下，主题投资也被机构所看中。申银万国认为，市场销售情况整体处于较平稳状况，基本面并不悲观，但也缺亮点，短期自贸区、土地制度改革等主题性行情依旧可以期待，此外，三中全会、优先股、二胎政策调整、城镇化等带来的主题性投资机会也可继续关注。长期建议投资者坚守低估值龙头和优质成长股，如:万科A、保利、招商、金地集团(600383,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)等。