北京土地市场：“停摆”两月 优质地块仍遇冷
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2017年4月8日
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昆明房产律师 http://www.kmfclawyer.com/
本报记者 张郁唯 北京报道7月14日，北京土地市场迎来了68天无地出让后的首次卖地成交。此次出让的昌平沙河镇北沙河北侧LCH-008地块（下称“昌平地块”）和顺义新城第21街区地块（下称“顺义地块”）均比较优质，但随着北京整体房地产市场下行的趋势，优质地块也并未燃起房企的全部热情，两地块土地出让价格均未达到合理价格上限，低溢价成交。紧接着7月16日拍出的位于石景山地块、房山地块及昌平南邵镇地块也以低价成交。北京土地市场下半场已经显现了继续降温的信号。优质地块依旧遇冷7月14日，北京市国土局土地交易大厅迎来了备受关注的昌平和顺义地块。这是北京二季度停止土地供应以来首次供地，且地块本身比较优质，开发商关注度较高。土地拍卖当天，土地交易大厅聚集了开发商和媒体。然而，从土地拍卖的过程和最终出让结果来看，此次拍卖并没有再现上半年北京地市的火热。首先参与竞价的企业明显减少，并且举牌过程十分艰难。两宗地块吸引了7家开发商参与竞价，其中包括融创、北科建、鲁能、首开万科和金地联合体等7家企业参与了竞价。而这其中不少企业竞价过程中未有举牌，在场上扮演了“打酱油”的角色。而从成交结果来看，昌平沙河地块仅经过6轮举牌，最终由北科建以23.3亿元收入囊中，溢价率不足6%。而鲁能以29.3亿元战胜融创，摘得顺义地块，两宗地块价格均未达到合理上限，溢价率不足20%，创造了今年土地拍卖价格溢价率的新低。值得注意的是，由于溢价未触顶，两宗地块要求的异地配建计划流产。据悉，顺义地块则是昔日“大龙地王”中的一部分，其地理位置比较优越，位于顺义中央别墅区核心位置，南部紧邻地铁15号线新国展站，交通环境十分便利。距离CBD相对较近，同时区域配套已经比较成熟。此前北京城建一位拿地负责人分析认为，摘得该地块的资金总量要到40亿元左右。显然即使是优质地块在现在的市场形势下也难以达到这种高预期。北科建集团相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，对于住宅市场业内有个共同的观点，短期看跌，中期看涨，长期看淡的趋势，北京房地产销售市场下半年应该是价跌量微涨的情况，明年的市场尤其是明年下半年一旦购房者重拾信心，或者需求积累到一定程度需要释放，这种实实在在的需求就会显现。可以看出在北科建此次的拿地逻辑中透视的是明年年底或者更远的市场。“沙河周边以刚需及改善型产品为主，本宗地块未来将成为沙河品质最高的一个项目。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此次出让的昌平地块和顺义地块的优质属性毋庸置疑。而7月17日出让的三宗地块相比之下则略显普通。石景山八角第二水泥管厂地块将配建定价2.75万元/平方米的自住型商品房项目，为目前北京市场上第二贵的自住型商品房项目，因此在挂出之后也一度成为人们关注的焦点。然而在自住型商品房屡次遭到弃选的背景下，这宗地块在竞拍之前也仅收到了一次报价，以15.8亿元的低价被该地块的一级开发商京汉置业(京汉君庭 京汉铂寓)摘得。北京地市开闸加速7月第三周，北京土地出让市场5宗土地揽金约88亿元，在上半年北京土地出让金1115.2亿元的基础上又向2000亿大关迈出了一步。从目前北京市土地整理储备中心挂出的土地拍卖公告信息可以看到，北京土地市场再次回到加速供地的节奏，仍有10宗经营性用地静候入市，其中仍不乏“明星”地块。最引人瞩目的便是在今年2月份曾暂停出让的“准地王”华嘉胡同地块。该地块位于北京西城区金融街附近，是三年多来北京市供应的唯一一宗二环内住宅用地，起始价35.5亿元。业内曾预计，其楼面价有望突破农展馆地王7.3万元/平方米的北京单价纪录，同时，按照50%的溢价率上限计算，也有望冲击年内总价最高的地块。此次重新挂牌，地块的用地性质、出让面积及挂牌起始价等均无变化。只是在招标文件中对拿地企业有了更加苛刻的要求。招标文件表明，鼓励具有城市核心商务功能区开发经验、具有大型金融机构及金融监管机构服务建设办公楼的经验，具有三个及以上10万平方米以上甲级写字楼开发建设经验的企业参与竞买。对此，有业内人士猜测地块指定给金融街控股有限公司的痕迹越发明显。“华嘉胡同地块不会以很高的溢价率成交，甚至会以底价成交。”郭毅分析认为，现在土地市场观望情绪浓重，该地块的门槛较高，很多房企望而却步。除此之外，怀柔区雁栖镇柏崖厂村地块也备受关注，起拍价就达到56.8亿元，超过截至目前今年总价地王“丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期XJ-0301、XJ-08地块二类居住、商业金融用地”的49.58亿元。而通州运河区域推出的4宗地块均为多功能用地。可以看出，北京市在下半年开场推地动力十足，不断推出优质地块以带动开发商热情，让低迷的土地市场不至于降入冰点，依旧保持土地出让金收入。“现在不是地块不好，而是大家的关注焦点都在去库存上，且地价还是处在高位，大家还都在观望。”一位房企人士表示，开发商对北京未来市场还是很有信心的，但目前来看土地的价格还未达到心理预期，即使成交溢价率降低，但是土地楼面地价参照周边现有房价仍处在高位，房价上涨的速度能否盖过高地价依旧存疑，导致开发商拿地谨慎。根据北京2012年到2014年的数据可以算出，2012年北京楼面地价与房价比为0.31，2013年为0.38，2014年这个数值升到0.41。土地成本已经是房企在北京开发项目的最主要成本，几乎占到房价的一半。受到房地产市场整体下挫影响，高地价挤压了开发商的利润，开发商只能通过提高周转，薄利多销。如果市场持续低迷，开发商再拿未降价的土地信心依旧不足。
