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恶意串通购房合同无效即使已经过户也须返还 httpwww.chinajsb.cn2008-10-24053228 案情： 2006年7月，嘉美公司与兴发公司签订商品房买卖合同，以120万的价格购买了兴发公司位于上地三街的一套房屋，嘉美公司依约支付了定金2万元。双方约定：兴发公司须尽快办理房产证，并于取得房产证后三个月内将该套房屋过户至嘉美公司名下；兴发公司取得房产证后，双方共同委托房产经纪公司办理过户，届时嘉美公司须交齐房款；如兴发公司未在合同约定时间内将该套房屋过户到嘉美公司名下，则须支付违约金4万元，届时是否续约以嘉美公司的决定为准；本合同经双方签署后，兴发公司不得再以任何形式销售该套房屋，否则将视为严重违约。合同签订后，嘉美公司即委托了江都公司对该房屋进行装修，花费装修费6万元。两个月后，兴发公司取得了该房屋的所有权证。 2006年10月，兴发公司的内部会议讨论了该房屋出售的情况，并在会议纪要上记载：“尚待解决的事项有：嘉美公司和兴发公司签订的两份购房合同的处理事宜”。参加会议的六人均在会议纪要上签字，其中包括兴发公司人力资源部经理李某。 2007年1月，兴发公司以欺诈为由起诉嘉美公司，要求撤销双方之间的商品房买卖合同。诉讼中，嘉美公司提出反诉，以兴发公司不履行过户手续为由要求判令解除该合同，后申请撤回反诉，法院于2007年8月22日裁定准许撤回反诉。2008年1月，法院判决驳回了兴发公司的诉讼请求，后兴发公司上诉，一中院于2008年4月判决维持了一审判决。 嘉美公司拿着胜诉的判决，要求兴发公司继续履行双方签订的合同，却被告知房屋已经不在兴发公司名下了。原来在2007年9月，也即上述诉讼进行的过程中，兴发公司与之前在会议纪要上签字的兴发公司人力资源部经理李某签订了买卖合同，以121万的价格将该房屋出售给李某，并于当月29日将该房屋过户至了李某名下。 嘉美公司认为，李某是兴发公司的高级管理人员，对此房产的情况非常清楚，却抢先将该房屋过了户，明显是李某与兴发公司恶意串通，遂诉至海淀法院，请求判令兴发公司与李某签订的房屋买卖合同无效；由于兴发公司与李某将房屋过户至其名下，故其应支付相应违约金4万元。 审理中，兴发公司和李某辩称：由于兴发公司起诉表明不履行合同，嘉美公司依据合同法第94条享有了法定解除权，在上述撤销权诉讼中，嘉美公司曾经提出反诉要求解除合同，该行为即是行使解除权的行为，足以导致合同的实际解除，兴发公司再将房屋出售给李某不存在恶意串通；兴发公司与李某签订“房屋买卖合同”后房屋已经过户，根据物权优于债权，嘉美公司无权主张该房屋。 法院经审理认为，虽然嘉美公司曾提出过反诉，但当事人的诉讼行为具有撤销性，嘉美公司撤回反诉请求的行为已经法院裁定准许，该行为不产生解除合同的效力，即兴发公司与李某签订“房屋买卖合同”时，兴发公司与嘉美公司签订的合同仍然有效。最后，法院判决支持了嘉美公司的全部诉讼请求。 点评： 物权法的颁布施行使民众对登记与获得不动产物权之间的关系有了更广泛的了解，但本案的当事人在对不动产物权有效转让的条件的认识上存在疏漏，未认识到不动产物权的有效转让并不仅仅只需要满足登记这一个条件，还需要考虑引起物权变动的原因。物权的变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。引起物权变动的原因包括法律行为和法律行为以外的事实两类，其中法律行为主要有买卖、赠与等，法律行为以外的事实主要有继承、添附、征用、没收等，这些行为可以统称为债权行为。 基于法律行为的物权变动，我国物权法采用以意思主义与登记或交付相结合为原则，以单独的意思主义为例外。对于不动产来说，则是适用上述原则的规定，即需要有效的债权行为及登记两个条件才能构成不动产物权的变动。本案中，根据查明的事实足以认定，兴发公司与李某签订该“房屋买卖合同”存在恶意串通的行为，理由如下：兴发公司与李某签订“房屋买卖合同”，从缔约时间上看，是在兴发公司与嘉美公司针对该套房屋买卖提出的撤销权诉讼过程中；从缔约主体看，李某是兴发公司的人力资源部经理，与兴发公司存在利害关系，且在有李某参与的公司会议上，兴发公司对其与嘉美公司的房屋买卖事项进行了讨论，会议纪要上李某的签字表明其对该事项是知情的。在主观上，兴发公司想要达到撤销其与嘉美公司的合同的目的；在客观上，兴发公司以与李某签订合同并进行过户登记的形式转移了房屋的所有权。我国《合同法》规定：“恶意串通损害第三人利益的合同无效。”故兴发公司与李某的“房屋买卖合同”因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效就造成了该物权变动缺乏有效的债权行为这一必要条件，即使进行了过户登记，李某也不能取得该房屋的所有权，反而应当适用不当得利予以返还的结果。 因此，依据兴发公司与嘉美公司的合同约定，嘉美公司应于双方共同委托房产经纪公司办理过户时履行付款义务，同时，兴发公司提起撤销合同的诉讼导致嘉美公司未支付房款，嘉美公司并无违约的故意，不构成违约，而兴发公司违反合同约定，未将房屋过户至嘉美公司名下，应依约支付违约金4万元。沙月亮唐盈盈 |