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房屋所有权人为何被判搬出房屋 来源陈海昶律师 基本案情 两原告婚后无子女，为老有所养，两原告与侄孙女（即被告），订立一份赠与合同，并经公证处公证。双方约定：“赠与人（两原告）将坐落在某处的房产赠与给侄孙女（即被告）所有”，“该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权”。后双方办理房屋产权过户手续。被告搬进与两原告共同居住。后因被告生孩子后，为生活事务，经常与两原告发生矛盾，后因矛盾激化，两原告向法院起诉，要求撤销与被告的赠与合同，让被告搬出此房。 判决 法院经审理认为：原、被告双方签订的房屋赠与合同合法有效。原、被告双方居住在一起虽有矛盾，影响了两原告对房屋的居住、使用，但并没有严重侵害两原告，对原告要求解除赠与合同之诉请，不予支持。双方在合同中约定原告逝世前对房屋享有居住权，涉案房屋又系成套住宅，无法分割使用，为使两高龄原告能安度晚年，由被告搬出居住较为妥当。被告可待双方矛盾消除或两原告逝世后再搬进该房居住。遂判决：一、被告于本判决生效后十五日内搬出住房；二、驳回原告要求撤销赠与合同的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。 评析 本案涉及的两个主要问题：一是原告是否享有赠与合同解除权；二是作为房屋所有权人的被告是否应搬出该房屋。 首先，关于原告是否享有赠与合同解除权。 《合同法》赋予了赠与人撤销权。赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。法定撤销，是指赠与合同成立后甚至在赠与合同已经一部或者全部履行之后，在具备法律规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。法定撤销主要有三种情形：（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。不包含轻微的、一般的侵害行为。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。本案中，原、被告在生活中存在口角，只是一般矛盾，尚未构成严重的程度，不符合赠与合同的法定解除条件。因此，原告不享有赠与合同解除权。 其次，关于作为房屋所有权人的被告是否应搬出该房屋。 作为房屋所有权人的被告，本应当然地对房屋享有使用权，即应有居住权，但为何法院最后判决让产权人搬出房屋？ 主要理由有，第一，原、被告双方居住在一起经常发生矛盾，后来矛盾比较激烈，双方已无法共居一处；另涉案房屋系成套住宅，无法分割使用，故只能选择让一方居住。第二，鉴于二原告均系高龄老人，应当对处于相对弱势地位的老年人进行特殊保护，若让被告居住此房，则二位老人无处安身。第三，涉案房屋系二原告所赠，若让被告居住此房，而二原告无处居住，则有失公允。第四，原、被告双方在赠与合同中明确约定了房屋过户后二原告仍享有居住权，且被告无权干预，可以理解为，双方在合同中对被告行使所有权作出了一定限制。所以，判决让作为所有权人的被告搬出房屋较为妥当。 |