地方政府私下调控挽救地产的困局
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2013年11月21日
来源:
昆明房产律师 http://www.kmfclawyer.com/
地方政府与高房价决裂的表态，是房地产回归理性的信号。但令人担心的是，某些地方政府一方面打着与高房价划清界限的旗号，一方面却仍然私下通过政策调控试图挽救目前房地产的困局。
2009年房地产市场最大的“拐点”无疑是地方政府对房价态度的变化：从积极出台各种“救市”政策，到明确表态“不会为高房价托市”。上海市高层甚至认为，“房价再涨绝对不可接受”。在“土地财政”现状依旧的情况下，这种顺应市场规律和民意的表态无疑应该得到尊重和积极评价。
但是，房地产在中国经济中的重要性自不待言，房地产的发展有其自身的兴衰周期，靠出台政策其实很难改变这种调整周期和市场逻辑。我们看到，在2008年房地产进入自身调整周期之后，尽管各级地方政府出台了不少“救市”政策，但除了在一定程度上紊乱了房地产自身的调整规律后，并没有让房价有明显的改观。
政府与高房价“决裂”的表态，事实上使房地产市场进入了正常的调整逻辑，并且让那些对政府抱有幻想的开发商不再等待。这不仅是房地产回归理性的信号，更是政府公共政策恢复理性和公正的信号。
因为，就市场本身的规律而论，决定房地产走势的最大因素是价格规律而不是“救市”政策。前几年房地产繁荣的时候，不少地方政府试图通过政策调控价格，但屡屡失效，这也是无视产业发展周期而导致政策失灵的典型案例。政策本身对产业周期熨平的作用极为有限，在房地产市场，政府和市场的功能应该有明确的分野，政府除了提供保障性住房，不能出于自身利益的考虑而人为调控房价，否则，不仅容易导致政策失灵，更会影响公共政策的公正和严肃。
事实上，房地产价格调整绝不是最坏的博弈结果，只有价格合理，交易放量，才能多方共赢，这是一个经济学的基本常识。政府在表态“不为高房价托市”的同时，更应付诸实际行动，通过积极有为的信号，引导房地产价格加速回归理性，这对于当下危机中的经济至关重要。比如，北京提出的三年两个1000万平米的保障性住房建设计划，上海提出的建设400万平米经济适用房的规划，都是促使房地产价格合理回归的有效举措。
令人担心的是，某些地方政府一方面打着与高房价划清界限的旗号，另一方面却私下通过政策调控试图挽救目前房地产的困局，这可能比之前赤裸裸的“救市”对政府公信力的杀伤力都大。比如，有的地方搞购房退税、为二套房贷松绑、给公务员房补等，都可能引发新一轮的对市场的误导。
当然，这些政策就合理性而言，未必就是“坏”的政策，而且，我国房地产目前的很多政策的确不合理，比如，税费过高，开发成本近一半属于政府的税费，这不仅抑制了合理需求，也成为房价居高不下的制度根源之一。但公共政策的出台，一定要秉承公正、合理的理由，讲究公共精神和民意的内涵。在房地产价格因政策紊乱而迟迟不能回归的情况下，贸然出台政策，的确有进一步“救市”和“托市”的嫌疑，其公正性将大打折扣。
对于空置率已达历史高点的房产商而言，避免财务状况进一步恶化和交易萎靡的最好选择无疑是承认价格的重要性，让价格回归合理才能释放真正的需求，而不是期待什么政策的神奇力量。
