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房屋两次赠与效力纠纷案 【案情介绍】 葛英第原有南房2间、东房2间、西房1间。承租人钱伟春在承租期间建北房1间，因拖欠租金，钱伟春以折抵租金的形式将北房折价给葛英第。1999年7月15日，有关部门将南房2间、东房2间、西房1间及北房1间的产权登记在葛英第的名下。 1999年11月16日，葛英第自愿将北房1间赠与侄女葛宝英，后双方到县公证处办理了公证。但葛宝英没有实际占有使用该房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。2000年5月葛英第患病，其长女葛玉龙细心照料。痊愈后，葛英第决定将其所有的房屋6间赠与其长女葛玉龙，双方经过县公证处公证并办理了产权过户手续。2001年2月17日，葛英第去世。同年，葛宝英发现葛玉龙居住在北房内，遂向法院提起了诉讼。葛宝英诉称：北房1间早已赠与我，并且我与伯父已到公证部门将赠与合同公证，不能因为我未搬到房屋内居住而剥夺我的权利。其要求法院确认其对北房享有所有权。葛玉龙辩称：父亲已将所有的房屋赠与我，我们也到当地的公证部门将赠与合同办理了公证，并且办理了产权过户手续，况且事先我也根本不知道父亲已将北房１间赠与葛宝英。不动产所有权的转移应以登记为准，我应享有北房的所有权。 【不同观点】 第一种观点认为：1999年，葛英第自愿将北房赠与侄女葛宝英的赠与行为合法有效。理由是，葛英第自愿将北房１间赠与葛宝英，并且双方已将赠与合同公证，葛英第的行为是对自己财产的合法处分，故赠与合同是有效的，至于未办理房屋的过户并不影响赠与合同的效力。2000年，葛英第在病愈后又将全部房屋（含北房）赠与女儿葛玉龙，这属于对赠与财产的二次处分，故此赠与行为部分有效、部分无效，对北房的再次赠与无效，对其他房屋的赠与有效，葛宝英可以请求房产管理部门对北房的过户登记予以注销。因此，法院应依法支持葛宝英的诉讼请求。 第二种观点认为：葛英第自愿将北房赠与侄女葛宝英的赠与行为合法有效。双方的赠与合同因意思表示一致而成立，并经过当地公证部门的公证。虽说未办理房屋的登记手续，但那只是合同中的履行问题，与合同的效力无涉。2000年，葛英第将全部房屋（含北房）赠与女儿葛玉龙的行为有效，理由是葛英第将全部房屋赠与女儿葛玉龙是基于自愿的，并且葛玉龙办理了房屋登记，房屋的所有权移转应以登记为标准。因此，两个赠与合同都有效。但后一赠与合同已办理了登记，法律理应保护，法院应驳回原告葛宝英的诉讼请求。 【评析】 本案主要涉及同一房屋两次赠与的效力问题。 赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受该赠与的合同。关于本案的赠与合同，应当明确以下三个问题： 一是葛英第与葛宝英、葛玉龙的赠与合同是否成立？赠与合同为诺成性合同，自双方当事人意思表示一致时成立。从案情来看，葛英第向葛宝英、葛玉龙赠与房屋的意思表示明确，而葛宝英、葛玉龙也表示接受赠与，并且双方当事人都到当地的公证部门办理了公证，符合《合同法》第185条的规定。因此，两个赠与合同都依法成立。 二是葛宝英可否要求赠与人交付赠与的财产？在赠与合同成立后，根据《合同法》第188条的规定，“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”。因此，赠与人如果未按照约定交付赠与物，应向受赠人承担违约责任。葛英第与葛宝英的赠与合同已经成立，并且双方当事人将赠与合同办理了公证，因此，葛宝英有权要求葛英第交付赠与的房屋。但是，本案中的赠与人已于2001年2月17日死亡，其已不具有交付房屋的能力，也就更谈不上承担违约责任问题了。 三是谁能取得北房的所有权？《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第3款的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。而房地产的转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从本案来看，葛英第虽然将北房赠与葛宝英，但双方未到房产管理部门办理登记手续，该行为不符合法律的规定，葛宝英不能对该房享有所有权。2000年，葛英第将全部房屋（含北房）赠与女儿葛玉龙，且双方当事人到房产管理部门办理了登记手续，因此，葛玉龙应当对北房享有所有权。 |